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全美房地产市场趋于稳定,房屋面临法拍的情况也跟着减少,如果您是租屋的房客,却碰到房东的房屋被迫法拍,恐怕会大吃一惊;不论您是如何被告知这样的吃惊讯息,总要面对、采取因应之道。
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2 ~3 r& Q, ]1 E; s采取任何行动前,您要先搞清楚有什么法律可保护您的权益。联邦政府2009年通过法拍屋房客保**案(Protecting Tenants at Foreclosure Act),即使房东的屋子面临法拍,房客仍可住到合约期满、而且必要时能逐月续约,搬迁前至少90天要通知,但这个法令2014年到期、已经失效;所以,只能靠各州政府法令寻求保障。
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+ M5 @ @ y/ h: W6 c. f0 \各州法律不同,例如像加州、纽约州和伊利诺伊州,需要有诚信租约或者有着特定条款的书面租约,但也有些例外,好比说买方打算入住的时间。
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$ t. N: L% B" w Y) \有些州沿用前述联邦政府已失效的PTFA房客保**令, 例如,纽约州允许租户留在自己租住的房屋里,直到他们的租约结束、或法拍后90天(以较长者为准)。 如果买家购买法拍屋并打算入住,则须提前90天通知房客搬迁。, `& V' J& n0 v& F" E5 z( ]+ n
4 t5 T0 i- Y- z$ t4 f9 H1 v不论您的州采用什么法令,假如房东的屋子面临法拍,您可采用以下作法:
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; |7 q6 I8 e4 {! h9 J在房子法拍前
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一旦收到通知,表示您所住的屋子已被送交法拍,请与有经验的律师联系;律师可联系借贷机构,以确定是否有可能撤销法拍、或者您是否可续租。5 u0 S8 R7 G. _' r% ~& a7 R. P* Z' R
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要注意的是,您必须在房子真正拍卖出去前如常续缴房租,专家提醒,不缴房租反而可能导致新房东下驱逐令,不宜冒险。' M1 J+ z- k; W7 V; M
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法拍后搬离1 J) T3 K7 `+ q, e6 e) F% s# J' j$ |
5 K; n, G- D+ A您仍然可取回保证金。至于由原房东或新房东支付保证金,各州有不同规定; 在房屋所有权已转交、您也被通知要搬离之际,因为还没有签署新合约,您不必付房租。. O1 ~7 G3 h* ^
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继续有效的租约
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" _ a3 h* N; R# B. Y: C2 S如果您居住地的州法令规定,法拍期间的租约仍有效,新屋主就必须遵守租约,所以,新房东不能在租赁期间提高租金;事实上,即使州法令未保障租约依旧有效,许多新房东也可能想继续租房子给同一个房客。! l7 V% L! Q" ?5 \0 h2 d1 W
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【版权说明:文章来源于网络,如有侵权请联系。】+ O* Y/ h, ^' o/ _* T4 h
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