6%房贷利率恐成新常态美国民众2年内想买房... 难

HILOVEYOUTU · 发表于 2024-12-2 18:47:35

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根据专家预测，至少未来两年内，房贷利率都将维持6%以上。（路透数据照片）

在美国，如果打算未来两年内买房，恐怕要面对诸多难题。

房贷利率居高不下是最大难题。

全美房贷利率去年底濒临近20年高点8%之后开始下降，9月跌至将近6%，但是在那之后便一路稳定上扬。房地美（Freddie Mac）11月21日表示，当周最具代表性的30年期固定房贷利率平均6.84%，过去八周以来第七周上扬。

根据经济学家和最近诸多预测研判，至少未来两年内，房贷利率都将维持6%以上。

全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors， NAR）22日公布最新预测，该协会首席经济学家云恩（Lawrence Yun）在电话会议上对记者表示，房贷利率新常态将是6%左右，不会再重新回到过去房贷利率3%、4%或5%那时候的条件。

在最新公布的报告中，富国银行（Wells Fargo）经济学家预测明年年底全美房贷利率平均达到6.3%，2026年将继续维持该水平，房利美（Fannie Mae）上周表示，已大幅上调房押贷利率前景，预计明年房贷利率平均6.4%，2026年为6.1%。

通胀恐卷土重来

在房价上涨、房贷利率持续维持高档之下，房屋全年销售恐将创1995年以来最糟糕纪录。全国房地产经纪人协会数据显示，房价已经一年多没有下跌，再加上今年房贷成本短暂缓解时机出现得太晚，无法刺激购屋。

此外，根据多位经济学家的说法，新当选总统特朗普（Donald Trump）所提诸多经济政策一旦实施，可能重新引发通货膨胀，进而阻止美联储两个月前降息后再进一步降息、甚至促使升息。

川普也承诺进一步减税和赤字开支（deficit spending），恐导致国家债务增加数万亿美元，迫使政府向债券持有人借更多钱，预计将发行大量美国国债，导致美国国债价格下跌、收益率（通常与债券价格走势相反）在选举日前后上升。

房贷利率向来与10年期美国国债收益率密切相关，国债利率上扬，房贷利率随之走高，对于需要借房贷买房的人来说很头痛。

最近房贷利率走高主要源自于强劲的经济数据，可能阻止美联储降息脚步，连带的将阻止明年、乃至于2026年利率下降。

房贷利率9月底触及6.08%的两年低点后，就业和零售支出等强劲数据导致债券殖利率攀升，上周的通胀数据升温，导致殖利率再次走高。

此外，28万亿美元的美国国债市场可能也反映了特朗普胜选对美国经济的潜在影响。

经济展望集团（Economic Outlook Group）首席全球经济学家鲍莫尔（Bernard Baumohl）11月间在一份分析报告中指出，债券市场对通膨动向一直非常敏感，已显露出担忧。

在特朗普的经济政策蓝图中，政府将严格征收关税、大规模驱逐出境，这些可能引发通货膨胀、推升消费者物价。

传奇性的亿万富翁投资人琼斯（Paul Tudor Jones）10月间表示，特朗普领导下不断膨胀的国债将引发债券市场不满，除非认真对待支出问题，否则人们很快会破产，他说，「我显然不会拥有任何固定收入。」

买房民众续观望

印第安纳州居民尼克杜斯（Nick Dus）9月接受媒体采访时说，他许多朋友想买更大的房子，已观望一段时间，等到利率下降。

杜斯和他的妻子在疫情期间借到超低利房贷，15年期利率2.75%，但他们知道，他们的孩子日后几乎肯定不会同样那么好运; 他说为孩子们担心，真的很担心孩子们能否找到一个完善的住家。

云恩表示，全美就业机会持续增加，而且开始出现更多待售屋存量。

就业市场健全至关重要，如果薪资稳健成长，人们更容易因应房贷利率上升的问题。近几个月来，全美劳动市场放缓，但失业率仍处于历史低点。

另一方面，今年全美房屋总库存（亦即：市场上的房屋总量）持续改善，近几年通称的「锁定效应」（lock-in effect，对于低利借贷买的房屋惜售）慢慢消失; 锁定效应下，全美许多人为了维持较低房贷利率，宁愿不卖掉2022年美联储开始升息之前以低利借房贷买的房子，不过云恩说，有些人就算万般不想卖掉低利借贷的房子，却因离婚、结婚或生孩子等人事大计划而不得不卖房。

云恩预计明年多数时间房贷利率都差不多在6%左右徘徊，他认为消费者已习惯了，一旦人们开始接受房贷利率 6%、7%并视为新常态，那么就业增长、待售屋库存增加等要素都有助于推动房屋销售。