利用房屋净值信用额度理财售屋时该留意的4件事

HILOVEYOUTU · 发表于前天 17:06

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Image by Peggy und Marco Lachmann-Anke from Pixabay

由于房屋资产净值信用贷款（home equity line of credit，HELOC）比房屋净值贷款（home equity loan）更具灵活性而且成本更低，已成为屋主利用房屋进行融资来支付各种开销，包括厨房翻新到支付大学学费等的热门方式。

雅虎财经网站报道，民众若以房产抵押借款，在清偿之前决定出售房产时有4件事必须注意。首先，有别于房屋净值贷款，HELOC不是以固定金额计息的贷款，而是提供给借款人依需使用的开放信用额度，借款人只需针对使用的金额支付利息。不过，HELOC与房屋净值贷款一样，都是以房产作为担保。信用评级机构Experian表示，当房屋转手时，所有与房屋相关的有效债务必须清偿，当中就包括HELOC。

Experian指出，只要售房所得足以支付现有HELOC未偿余额，通常不会影响房屋销售流程。在交易结束时，抵押贷款公司或结算律师会向发放HELOC贷款的机构索取结算证明书，内容会详述清偿HELOC所需的金额，包括未偿还本金、累计利息及费用。

大多数情况下，该金额会从房屋销售所得中扣除，但必须先满足第一顺位抵押贷款的优先权，之后次级抵押、房屋净值贷款与HELOC才会被偿还。如果出售所得不足以偿还HELOC或该房产的其他贷款，就可能需要考虑重新出售或者必须在交易完成前自行筹集不足的金额。

防止贷款欺诈的消费者保护法针对待售房产提供了所有抵押权的正式记录，而HELOC是一种抵押权。《贷款实事真相披露法案》（TRID）是由消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau）执行的一项联邦法律，民众会在交易结束至少3天前会收到表格，该表格将详细说明所有有效抵押权的清偿金额，包括HELOC以及结束交易所需的额外资金与净所得。

Figure Lending表示，出售一处带有有效HELOC的房屋可以带来财务上的优势，因为这样可以同时清偿两笔重大债务，也就是房贷以及由该房产担保的HELOC。这样的做法能显著减少负债、改善信用等级，而且当民众如果再次申请贷款时，还能获得更有利的条件。不过，如此作法的取舍是一旦偿还HELOC将会结束该笔信用额度，并且无法再使用这笔资金来源。民众也无法将HELOC从一个房产转移到另一个房产上。