战后婴儿潮世代 3理由不再「大屋换小屋」

                               
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发现换房没有赚头，婴儿潮世代不再「从大屋改住小屋」。 （美联社）

「从大屋改住小屋」（downsizing）原本是许多美国民众的退休规画，但过去几年住大房子的战后婴儿潮世代（Baby boomers）搬到小房子趋势减缓，愈来愈多银发族选择留在原本住家养老; 有线电视新闻网（CNN）29日报导，「一动不如一静」现象背后原因包括如今卖掉大房改买小房几乎没有赚头。

住在加州喜瑞都郡（El Cerrito County）的退休老师玛尔塔‧德拉谷斯（Marta Dragos）与丈夫均年逾七旬，四个孩子离家之后步入空巢期，有五间卧房的3000平方呎房子曾是梦寐以求的住家，现在却感觉空荡荡，亲戚都不住在附近。

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7 E8 q: i& W8 f6 W' M$ u: H3 t房价与利率太高

德拉谷斯说，为了财务及福祉考量，曾经考虑改住小房子，但目前房价与利率都太高，换房划不来。 她说：「现阶段我们选择继续住在这里。 一动不如一静，不要做出日后可能后悔的决定。」

$ ?* S; R7 A- T8 S, ~( i9 {) B卖房后要缴的税太重
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CNN分析，较年长的屋主即使有换房打换，但眼前面临的难题包括：卖房要缴的资本利得税（capital gains taxes）太重。

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根据1990年代通过税务法规，屋主出售主要住所（primary residence）、过去五年当中至少住满两年时，卖房所得免税额25万元，夫妻合并报税免税额50万元。

                               
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发现换房没有赚头，婴儿潮世代不再「从大屋改住小屋」。 （美联社）

举例来说，1987年时以10万元买下的主要住所若以55万元卖出，屋主夫妻免税额有50万元。 然而，受到房价一路走高影响，尤其在加州许多地区，住了37年的房子如今可能价值近200万元，卖房所得免税额还是只有50万元，算起来光是售屋所得就要缴税20多万。

市场上缺乏中型住屋
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另外，原本居住社区里找不到较小的房子也是原因之一。

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上了年纪的屋主住了几十年的小区，土地归画多半以一家庭住宅（single-family homes）为主，小型住宅或康斗（condos）、出租公寓等多层楼住宅的选项较少。 这种状况在房地产市场称为缺乏中型住屋（missing middle），某些小区现正慢慢放宽规定，允许小规模公寓兴建。

而卖掉大房子改买小房子的赚头有限也是考量的因素。 小房子在现今房地产市场的售价，让不少银发族望而却步，卖掉大房子之后改买康斗公寓，若计算中介费用与其他过户结算花费（closing costs），几乎刚好打平，没有余钱可以做为退休存款。

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大屋换小屋

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