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在川普签署税改法案之后，不少房地产业者就估计明年全美房屋销售可能受到冲击，原因是中产阶级的税收优惠因税改减少，并且还有房价以及利率上涨的因素。还有不少权威分析机构分析，税改法案通过可能使纽约、加州、新泽西等州的部分高收入家庭社区房价下滑10%或以上。这对希望在高收入社区或较好学区购房的中等收入家庭来说或许是一个好消息。而对于低收入家庭，华盛顿特区联邦**法官Beryl A. Howell近日针对联邦住房与城市发展部(The U.S. Department of Housing and Urban Development，HUD)的一项裁决，也让他们将来有可能住进更好的社区。
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: Z; A& a2 | O: c2 A2016年夏天，当时的奥巴马政府出台了一项Small Area Fair Market Rents“小区域公平市场租赁规则”。该规则要求从2018年1月1日起，在全美23个大都市地区执行，目的是让使用“住房选择优惠券项目”的低收入家庭也能住进学区较好、犯罪率较低的社区。1 m. \% `& I) c% E0 u+ b
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“住房选择优惠券项目”俗称Section 8，为全美220万个家庭500多万人提供“联邦优惠券”，通过向房东每月支付一定数额的资金来弥补低收入房客无法承担的租金。这就是所谓的公平市场租赁（Fair Market Rent）。具体来说，拥有“优惠券”的租客将收入的最多30%用于支付租金，租金剩余部分由政府补贴。政府补贴的上限不超过该城市同等大小住宅前60%的租金水平。如果超过，优惠券使用者通常必须搬到一个租金符合该数值的区域居住。可以想象，这在一定程度上就产生了“穷人扎堆住‘坏区’”的现象。+ \+ T) y) ~- y$ x0 \, L
3 Z1 l6 n; s1 x而HUD在去年推出“小区域公平市场租赁规则”是为了使这些“优惠券”使用方法更加灵活——计算政府补贴上限时，不再和所在地的整个城市租金水平比较，而是改成每个邮区（zip code）。也就是说，在社区较好、房屋均价较贵的邮区，优惠券就更值钱。与此同时，对于住在高贫困率社区的优惠券使用者，该项目还对他们能拿到的补贴金额上限做出限制，以期平衡预算。6 U: p7 z; \7 a4 m; b& e% C
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当然，这一新规的执行也有例外：比如，租金高昂、住房紧张的纽约市，在国会参议员舒默、国会众议员维勒贵丝等的抗议下，就得以豁免执行此规则。& U: N" A/ w+ @
. Z$ h9 y- s3 U1 X0 K前HUD官员说，当时出台该计划目的是让更多的家庭使用“优惠券”，并且使他们有机会居住在高收入的社区。2014年，奥巴马在“贫穷战争”五十周年之际曾说：“在这个国家，以及所有其他国家，一个人所住的地方不应该成为这个人未来命运的决定因素。”6 S* H; n" t! N( X
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住房与城市发展部部长 本·卡森
8 |2 N0 E' Z9 [) b( P( F# [; s不过在今年10月，住房与城市发展部部长本·卡森表示，在两年内暂停执行该规则。 他说，该部“在更换行政管理人事调动之后，需要更多时间对‘小区域公平市场租赁规则’的花销和收益进行分析。”这遭到了包括全国有色人种协进会（NAACP）等多个民权团体的抗议。他们主张，对于那些支持公平住房的人来说，这是一个非常明确的信息，即川普政府治下的HUD将不像奥巴马政府那样专注于帮助低收入群体实现“住好社区，读好学校”的目标。9 X: x2 S- u# d6 R5 I
6 F0 e4 [, g3 N. Q12月23日，这项政策迎来转机。在奥巴马执政时期被提名为联邦法官的Beryl A. Howell裁定，HUD需按时从明年1月1日起执行该规则。这意味着包括夏洛特、芝加哥、檀香山、佛州棕榈滩、坦帕、萨克拉门托等23个大都会地区的低收入家庭在联邦补助下都将有可能入住更好的社区。Howell法官表示，HUD是在故意延迟，该部没有拿出公平合理的理由。9 ?" Y8 z3 {5 p6 Y( y) `2 \
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Howell法官在裁决书中写道：
8 t) M& i; \- ?( `8 P( |8 g: X“这个案例说明，一个政府机构在不遵规范程序的情况下，是不能暂停已经颁布的法规的。暂停或者推迟执行一个实质性的法规，毫无疑问是需要通知公众并要求对此进行评估。然而，HUD并没有这样做。因此，HUD的决定是不合法的。”
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联邦法官裁决公布之后，NAACP就发表声明对此表示支持：“联邦政府早就应该弥补因其政策而制造的财富和教育方面的巨大差距，像‘小区域公平市场租赁规则’等这样的公平规则，在平衡非裔、拉丁裔和低收入美国人的竞争方面发挥着不可或缺的作用。”HUD目前还未对Howell法官的裁决做出回应。0 e3 N$ j& y9 X3 @7 _
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“小区域公平市场租赁规则”计划在全美23个大都会地区的200多个房屋管理局执行。有专家表示，在这二十多个社区中，有超过20万个家庭在住房位置方面将有更多选择。这对成千上万拥有拥有优惠券的家庭来说是一个新的机会。这是关于选择生活的权利和不被隔离的权利。类似这种公平的住房政策也不会把收入相对较低的家庭限制在贫困地区。有研究已经表明，将低收入家庭搬到收入较高的社区居住，可以给他们的子女带来更好的生活，他们最终更有可能上大学，获得更高的收入，之后有望居住在更好社区里。
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对于华人第一代移民来讲，在辛苦奋斗的背后，几乎都会有要让自己的子孙在这块土地上拥有更好未来的愿望。或许， Howell法官的裁决，可以让不少收入低的华人家庭拥有实现“住好社区，读好学校”目标的捷径。
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# A+ k9 @0 G5 g+ _: B: u来自美国中文网
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