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杨艳和马镇江一家看着新的家门钥匙和「合法占有通知」，开心得合不拢嘴。 （记者高云儿/摄影）自2019年以来，为了驱逐租霸，马镇江和妻子杨艳已经想不起上过多少次庭、咨询过多少专业人士、又当面交涉过多少次，却总是无功而返; 直到28日，法警出面，干净利落地赶走占屋的租客一家，马镇江的噩梦才就此得以暂时落幕，他们分享经历，希望能为其他遭遇相同困境的房东提供一些鼓励和启示。
; k* n! m8 T B' `* x. F: F杨艳被归还的房产十分乱。 （记者高云儿/摄影）
$ c2 w9 P) ^1 D% u! ]4 u签下租约 噩梦开始
* \) o. g1 l7 V5 [杨艳说，她和丈夫大概在11年前，买下位于皇后区贝赛的一栋房屋，并在2016年将近乎全新房屋租给据称经营古董生意的华裔潘（Poon）姓夫妇一家，他们当时带着四个年幼的孩子，和杨艳签下了合同。 开始相安无事，但到2019年起，潘姓夫妇就开始拖欠房租，「月头交的房租变成月底交」。 ' b9 y @- f8 E/ A7 q X
2019年底，潘姓夫妇开始不交房租，杨艳多次致电他们，但他们以「正在闹离婚」为藉口，推诿房租; 杨艳索性上门讨租，但总是「巧合」地没有碰过潘姓夫妇，「总是碰到他们其中一个女儿，我一去，她就哭，我就心软，只能走了。」 1 A1 E8 R: V- x; @5 e
如此几次，杨艳和丈夫马镇江在2022年6月决定进入法律程序，驱逐潘姓一家，诉状中列出的被驱赶人分别是潘Sam、其妻子以及唯一成年的大女儿。
$ s/ w, ^8 d# Y4 o6 b6 V在首次协商的过程中，潘Sam表示需要时间找房子，并说只需要和他签订和解协议就行，他将带妻儿离开; 在2023年2月，潘Sam同意在同年7月1日前搬走，如果他不搬走，法律将会执行对他一人的驱逐程序。
7 _7 m8 o8 Y. u/ o$ i+ Z五个多月过去，潘姓一家仍未离开，本应在当年7月3日执行的驱逐程序却无法进行，「因为你驱逐的时候，如果还有其他成年人住在里面，是无法执行的」，受杨艳委托处理该案的律师周青青解释道。 0 x6 ]" z' f& i4 w% X3 t
杨艳只能再次上庭，要求驱赶潘Sam的妻子和成年大女儿，在今年年初开庭时，因为潘Sam的妻子表示女儿已经离开，于是法庭在3月下达针对潘Sam妻子的驱逐令。 & B" i, o+ R% w/ h3 J9 r. t$ B
在6月初，潘Sam妻子又向法庭提出，因为失业，大女儿也未找到工作，且需要扶养其他孩子，无法搬出; 在开庭调节过程中，潘Sam希望宽限三个月，不过杨艳不同意，「他说等小孩上完学，在暑假找房子，可是他去年也是这麽跟我说的，最后就是拖拖拖」。
) @3 _3 R7 r% ? i: G1 y最后潘Sam说：「那就让法官判吧，反正不会让我们走的」; 最后法庭要求潘Sam和妻子带着未成年的孩子在月底前搬出，否则将驱逐，他们当时很吃惊，杨艳说。 + ]6 K L( d v! Q6 W" u
法警交新钥匙给杨艳。 （记者高云儿/摄影）
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! c7 o/ `* H( j7 ~+ {+ H3 Q赶走租霸 噩梦暂停
( ^% @% N- a1 X. `% N% f28日是驱逐令执行的日子，杨艳和丈夫马镇江以及两个孩子，一早就在被占住所的门口，等待法警的到来。
6 k$ T7 J4 d. y8 H \法警先进门和潘Sam交谈，随后与杨艳表示，潘Sam一直在使用欺骗手段（finagling）的手段，试图让自己未成年的孩子留下，需要通知市警共同合作。
" Y3 f! H7 p1 f* I" w一名法警在征得杨艳同意后，换了前后门的锁。 （记者高云儿/摄影）两分钟后，数名警员来到现场与潘Sam交涉，而另一名法警在征得杨艳同意后，换了前后门的锁; 数分钟后，潘Sam和三名孩子带着随身行李，开车离开。
/ D* _3 d3 J. g6 ~( v& ]7 D) v法警随后给杨艳多张「合法占有通知」（marshall's legal possession notice），潘姓一家任何人返回，杨艳都可报警逮捕他们，因为这属于「非法入侵」（tresspassing）。 , Y0 ~) s1 y W H5 j
杨艳被归还的房产十分乱。 （记者高云儿/摄影）潘姓一家留下的行李对象，需要在30天内取走，而法警也帮忙联系了一家专业的运输和储存公司，将潘姓一家的物品在两天内打包暂存仓库，潘姓夫妇不得再借口取物回屋。 ; b# D+ V1 V# C6 S- c5 w
杨艳和马镇江一家望着新的家门钥匙和「合法占有通知」相当开心，但是因为此次恶梦经历，他们不会再出租房屋，「过去四年没收租，还要还贷款、交地税，损失应该超过20万元。」 9 I5 ^% \+ J9 x
$ i6 P# j( G7 T. V, @9 i$ r; Y狡猾房客 没完没了+ K8 ^8 |# @) G# S/ \
周青青说，该案拖延的原因是潘Sam找了许多借口，比如假称夫妻离婚、承诺要找房搬出但「房子永远都在装修」，又或者称一家都没工作，但是杨艳却在法拉盛某公司偶遇担任前台的潘姓大女儿，且潘姓夫妇一家至少有三辆车，其中一辆是奔驰。
; ~0 E- q2 ~) l" O周青青说，纽约州法律对房客的偏袒和案件堆积，让律师和房东都束手无策，「最好的方法就是预防」。 她表示，房东对房客背景调查时，需要找调查详细的公司，「不只是信用分数调查，还要查驱赶纪录，如果案子和解，有的公司也无法查到，所以要找到连那类连和解都查到的公司」。 & D; G( H: b% Q! G% M& P( R
不过周青青在28日下午又收到消息，本声称不住在此处的潘家大女儿向法庭申请要搬回杨艳的住所，理由是她被非法驱逐，「我还要去上庭，这件事还没结束」。 点击下面文字可快速查看或发布对应的便民信息！ 纽约情报站让您的生活变的更简单
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